Immobilien als Teil der Altersvorsorge

Eine ihrer Facetten sind Immobilien. Sie gelten nach wie vor als sichere Anlage mit einer ebenso regelmäßigen wie sicheren Rendite, aufgeteilt in die selbstgenutzten Immobilien sowie in diejenigen als Kapitalanlage. Mit der einen Variante werden als Rendite Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Bei der anderen Variante gibt es keine Einnahmen als Rendite, sondern eingesparte Unterkunftsausgaben, die sich unterm Strich wie eine Mehreinnahme auswirken. Hier wie da sind Immobilien auch wegen ihrer Langlebigkeit und Wertbeständigkeit eine sichere Anlage.

Altersversorgung als Sachwert mit Inflationsschutz
Die Immobilie ist als Sachwert auch deswegen eine sichere Anlage, weil sie im Gegensatz zum Geldwert inflationsgeschützt respektive inflationsresistent ist. Statistiken über die Entwicklung der vergangenen Jahrzehnte zeigen, dass die Entwicklung der Immobilienwerte die bundesweite Inflation rechnerisch nicht nur ausgeglichen hat, sondern dass in vielen Regionen Wertzuwächse oberhalb der Inflationsrate zu verzeichnen waren.

Feststeht auch, dass für die Altersvorsorge etwas getan werden muss. Gemeint ist damit ein Sparen und Investieren in jungen Jahren, um im späteren Rentenalter ein finanzielles Polster zu haben. Dazu ist die eigene Immobilie geradezu prädestiniert, denn sie bietet mehrere Möglichkeiten für die Altersversorgung, wie die folgenden Beispiele zeigen.

• Eigennutzung der Immobilie
Ziel ist es, die Immobilienfinanzierung mit dem Renteneintritt beendet zu haben. Der Schuldendienst mit Zinsen und Tilgung sollte von der Höhe her mit einer vergleichbaren Kaltmiete korrespondieren. Während der Finanzierungsphase fördert der Staat die Schaffung von Wohneigentum mit steuerlichen Vergünstigungen nebst Abschreibungen. Die sind vergleichbar mit einer indirekten Förderung der privaten Altersvorsorge. Wenn die Finanzierungskosten wegfallen, reduziert sich zeitgleich das Monatseinkommen mit dem Wechsel Berufstätiger/Rentner. Jegliche Änderungen an und in der Immobilie wie energetische Sanierung, Renovierung, Modernisierung, barrierefreier Umbau und dergleichen werden in irgendeiner Form staatlich gefördert. Entscheidend ist es, die Immobilie als eigenen Wohnraum dauerhaft beizubehalten bis hin zu vererben.

Jede Unterkunft, jeder feste Wohnsitz ist naturgemäß mit Kosten verbunden. Wer Wohneigentum schafft und die Immobilie selbst nutzt, der zahlt zwar an die Bank, aber im Endeffekt zu seinen eigenen Gunsten.

• Kapitalanlage in unterschiedlichen Formen
– Mit der Immobilie als Kapitalanlage zur vorübergehenden oder dauerhaften Fremdnutzung durch Vermietung werden Einnahmen generiert. Die sind steuerpflichtig, während auf der anderen Seite jegliche Ausgaben rund um die Immobilie steuerlich abzugsfähig sind. Während der Finanzierungsphase sollten sich Ertrag und Aufwand zumindest decken; ein Ertragsüberschuss ist allemal wünschenswert.
– Eine besondere Form ist die Pflegeimmobilie als Wohneinheit in einem Pflegeheim, das als solches staatlich anerkannt ist und die spezifische Infrastruktur für ambulante sowie Heimpflegebedürftige bietet. Der Heimbetreiber übernimmt die Aufgaben einer Hausverwaltung und garantiert mit dem langfristigen Mietvertrag für die Mieteinnahmen. Die Pflegeimmobilie ist ebenso rendite- wie zukunftsträchtig. Im späteren Rentenalter kann sie im Rahmen des Eigenbedarfs selbstgenutzt werden. Auch hier beteiligt sich der Staat mit steuerlichen Vergünstigungen an der Investitions- und Finanzierungsphase, also über ein bis zwei Jahrzehnte hinweg.
– An dieser Stelle wird das von der großen Koalition beschlossene Baukindergeldgesetz genannt. Es ist für jüngere mehrköpfige Familien von Interesse, die mit der Schaffung von Wohneigentum noch in der Überlegungs- und Anfangsphase sind. Pro kindergeldberechtigtes Kind zahlt der Staat bis zu zehn Jahre lang einen jährlichen Zuschuss von 1.200 Euro. Damit lassen sich die Höhe der Fremdfinanzierung und/oder die Finanzierungsdauer spürbar reduzieren. Für die selbstgenutzte Immobilie als spätere Altersversorgung ist das eine „starke“ Hilfe. Sie wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW über die Hausbank des Hausbauers beziehungsweise des Immobilienkäufers abgewickelt.

• Immobilienrente als Umkehrhypothek
Diese eher nichtalltägliche Form der Altersversorgung kommt nur für die schuldenfreie, werthaltige Immobilie infrage. Mitmachen muss bei dieser Immobilienverrentung das finanzierende Kreditinstitut. Die Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag, der meistens in Monatsraten ausgezahlt wird, um die Rente aufzustocken. Die Immobilie dient als Kreditsicherheit. Der Immobilienbesitzer behält ein lebenslanges Wohnrecht. Die ansonsten fälligen Monatszahlungen für Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Kreditrückzahlung wird erst bei Ableben des Kreditnehmers oder bei Auszug aus der Immobilie – Umzug ins Pflegeheim – fällig. In den meisten Fällen lösen die Erben den Hypothekenkredit aus eigenem Vermögen, mithilfe eines neuen Kredites oder durch den Verkauf der Immobilie ab.

Als Resümee bleibt festzuhalten
dass mit der Immobilie und ihrem Sachwert, wie man sagt, allerhand machbar ist. Doch das geht nur dann, wenn der Vermögenswert durch die Schaffung von Wohneigentum vorhanden ist. Damit es dazu kommt, muss möglichst früh begonnen werden. Die Möglichkeiten dazu reichen vom Sparvertrag des Taufpaten für das Neugeborene bis hin zum ersten Bausparvertrag in der Berufsausbildung.

Darüber hinaus ist es zu jeder Lebensphase möglich, in das Portfolio zur Altersvorsorge die Sanpuro Aktie aufzunehmen. Diese innovative Wertanlage der Sanpuro Holding PLC für ein erlesenes Premiumwasser bietet eine deutlich über dem Durchschnitt liegende Rendite. Damit wird sie dauerhaft zu einem festen Bestandteil in der Säule private Altersvorsorge.

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